19 ноября 2025

10 минут чтения

Обновлено: 20 февраля 2026

Автор: Анастасия Черникова

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Q: Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?

Да, это один из разрешённых видов деятельности согласно ФЗ-422.

Q: Какие налоги платит самозанятый при сдаче квартиры?

4% с дохода от физлиц, 6% — от юрлиц или ИП.

Q: Какие объекты можно сдавать?

Только жилые: квартиры, комнаты, дома. Нежилые помещения сдавать нельзя.

Q: Как зарегистрироваться?

Через приложение «Мой налог» за 5 минут, нужен только паспорт.

Q: Какие риски без регистрации?

Штрафы 20–40% от неуплаченных налогов, пени и доначисление НДФЛ за 3 года.

Q: Какой лимит дохода?

2,4 млн ₽/год — 200 000 ₽/мес. в среднем.

Q: Нужен ли договор аренды?

Договор лучше заключить. А также он обязателен для регистрации в Росреестре при сроке аренды от 1 года.

Q: Как получить налоговый бонус?

Бонус автоматически применяется на первые 10 000 ₽ налога, снижая ставку до 3% с дохода от физлиц и до 4% — от юрлиц.

Q: Можно ли совмещать с работой?

Да, зарплата по трудовому договору не входит в лимит дохода самозанятого.

Q: Что делать при превышении лимита?

Перейти на ИП с УСН, или платить НДФЛ 13%.

Самозанятость — это выгодный способ легализовать доход от сдачи квартиры в аренду без сложных расчётов и деклараций. Рассказываем, как арендодателю получить статус самозанятого и учесть все юридические нюансы.

Содержание:

Преимущества статуса самозанятого для арендодателей Какие объекты недвижимости самозанятым можно сдавать в аренду Ответственность за нелегальную сдачу квартиры Пошаговая инструкция регистрации самозанятого для сдачи квартиры Налогообложение доходов от аренды для самозанятых Практические советы, как самозанятому сдавать квартиру в аренду Как самозанятому сдавать квартиру посуточно Ограничения и особенности при сдаче квартиры самозанятыми Часто задаваемые вопросы

Преимущества статуса самозанятого для арендодателей

Главный плюс — низкая налоговая ставка. При сдаче жилья физлицу нужно платить всего 4% от полученного дохода, а если недвижимость арендует юрлицо или ИП — 6%. Для сравнения: стандартная ставка НДФЛ 13%.

Оформление самозанятости занимает минимум времени. Достаточно установить приложение «Мой налог» или зайти в личный кабинет на портале ФНС и зарегистрироваться в качестве плательщика НПД. Потом каждую арендную плату нужно добавлять в приложение и выдавать за неё чек, а налог будет рассчитываться автоматически на основе этих чеков.

Владелец квартиры может совмещать арендную деятельность с основной работой. При этом зарплата по трудовому договору не учитывается в лимите дохода НПД. А если обстоятельства изменятся, статус самозанятого можно легко отменить или восстановить через приложение.

ПОДКЛЮЧИТЕ ЯНДЕКС ПЭЙ
ДЛЯ ВАШЕГО БИЗНЕСА

Увеличьте конверсию до 95% и получите кешбэк
баллами Плюса для клиентов

Подключить Яндекс Пэй

Подключить QR-Код

Какие объекты недвижимости самозанятым можно сдавать в аренду

Самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения: квартиры, комнаты, дома и части помещений — например, долю в квартире. Количество объектов не ограничено. Но важно, чтобы суммарный доход за год не превышал 2,4 млн ₽, включая другие доходы от самозанятости. Можно сдавать собственную недвижимость или заниматься субарендой с согласия собственника.

Может ли самозанятый сдавать в аренду помещение нежилого назначения

Самозанятые не могут использовать для аренды:

коммерческие помещения: офисы, склады, торговые площади, мастерские;

апартаменты — по закону они имеют статус нежилых помещений;

земельные участки;

гаражи и машино-места.

Чтобы сдавать нежилую недвижимость или апартаменты физлицу придётся выбрать другой налоговый режим. Например, ИП на упрощённой системе налогообложения.

Ответственность за нелегальную сдачу квартиры

За доход от сдачи жилья в России нужно платить налог. Если этого не делать, собственнику могут грозить разные санкции. Вот только часть из возможных:

Штраф 20% от долга, если арендодатель не платил по незнанию, или 40% — если инспекторы докажут, что уход от налогов был сознательным.

Оплата НДФЛ 13% за 3 года, даже если недвижимость была в аренде дольше. А если доход был больше 5 млн ₽ в год — 15% от суммы, превышающей этот лимит.

Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, принудительные работы или даже арест — по статье 198 УК РФ. Если общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превысила 2,7 млн ₽ в год 3 года подряд.

ФНС вычисляет арендодателей, которые получают доход, но не платят налог. Инспекторы отслеживают объявления о сдаче квартир на Авито, ЦИАН и других площадках. Если человек регулярно размещает одно и то же жильё, но не зарегистрирован как самозанятый или ИП и не подаёт декларации, он обратит на себя внимание. Для поиска таких совпадений уже используют ИИ.

С 2018 года налоговая имеет право запрашивать у банков данные о счетах граждан, если подозревает их в неуплате налогов. Регулярные переводы с пометками «за квартиру» или поступления от одних и тех же людей становятся поводом для проверки. Иногда сигналом служат жалобы соседей или самих арендаторов. Это могут быть сообщения о частой смене жильцов, шуме или нарушениях. Они попадают к инспекторам напрямую или через участковых.

Также ФНС анализирует данные из ЕГРН — определяет собственников нескольких квартир, которые не декларируют доход. Дополнительно используются открытые источники: социальные сети и мессенджеры.

Контроль за рынком аренды становится системным и технологичным. Поэтому частному арендодателю проще и безопаснее зарегистрироваться как самозанятый и платить налог в размере 4–6%, чем рисковать получить штраф.

Пошаговая инструкция регистрации самозанятого для сдачи квартиры

Шаг 1: Подготовка документов и выбор способа регистрации

Чтобы оформить самозанятость, понадобится только паспорт.

Способы регистрации:

в приложении «Мой налог» — самый простой и удобный;

через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;

в приложениях банков-партнёров.

Шаг 2: Регистрация в приложении «Мой налог»

Установите официальное приложение ФНС России «Мой налог».

Откройте приложение и выберите способ входа:

По паспорту. Отсканируйте паспорт камерой телефона — система автоматически распознает данные, но лучше их проверить.
Сделайте селфи для идентификации.
Через личный кабинет налогоплательщика. Введите ИНН и пароль от ЛК.
Через портал Госуслуг. Учётная запись должна быть подтверждена.

При регистрации нужно указать регион, где сдаётся квартира, и дать согласие на обработку персональных данных. Уведомление о постановке на учёт появится в приложении.

Налогообложение доходов от аренды для самозанятых

Система НПД специально разработана, чтобы платить налоги с доходов было проще. В том числе — от сдачи в аренду жилой недвижимости. Особенность этого режима — применение разных налоговых ставок в зависимости от того, кто является арендатором — физлицо или юрлицо. При этом ставки фиксированные и не зависят от размера дохода. Главное — не превышать годовой лимит 2,4 млн ₽.

Арендатор — источник дохода	Налоговая ставка
Физическое лицо	4%
Юридическое лицо или ИП	6%

Никаких дополнительных отчислений, например, НДФЛ или страховых взносов, не требуется.

Сравнение налоговых режимов при сдаче в аренду квартиры стоимостью 50 000 ₽/мес.

Показатель	Самозанятый — НПД при сдаче физлицу	Самозанятый — НПД при сдаче юрлицу или ИП	Физическое лицо — НДФЛ
Ежемесячный доход	50 000 ₽	50 000 ₽	50 000 ₽
Годовой доход	600 000 ₽	600 000 ₽	600 000 ₽
Налоговая ставка	4%	6%	13%
Ежемесячный налог	2 000 ₽	3 000 ₽	6 500 ₽
Годовой налог	24 000 ₽	36 000 ₽	78 000 ₽
Экономия в год по сравнению с НДФЛ 13%	54 000 ₽	42 000 ₽	—

Налоговые вычеты и льготы для самозанятых арендодателей

При первой регистрации в качестве самозанятого государство даёт разовый налоговый бонус 10 000 ₽. Он автоматически уменьшает сумму налога: ставка 4% снижается до 3%, а 6% — до 4%. Но только до момента, пока вычет не исчерпается. С этого времени налоги автоматически начнут взиматься по полным ставкам — 4% и 6%.

Как принимать деньги за аренду и платить налог

Самозанятый может принимать оплату любым удобным способом:

Наличными. Арендатор передаёт вам деньги.

Переводом. Самый популярный вариант. Вы получаете сумму на свою обычную дебетовую карту.

По QR-коду или платёжной ссылке. Их можно сгенерировать прямо в приложении банка и отправить арендатору.

Как заплатить налог

Когда получите деньги за аренду, обязательно сформируйте чек в приложении «Мой налог»:

Откройте приложение «Мой налог».

Нажмите кнопку «Новая продажа».

Укажите наименование услуги. Например, «Аренда квартиры» или «Плата за проживание».

Введите полученную сумму.

Выберите тип плательщика — физическое или юридическое лицо.

Нажмите «Выдать чек».

Отправьте чек арендатору по электронной почте или в мессенджере. Это обязательное требование закона.

Налоговая служба автоматически рассчитает сумму налога на основе выданных вами чеков. Уведомление об уплате придёт в «Мой налог» до 12 числа следующего месяца. Уплатить налог нужно до 28 числа. Это можно сделать прямо в приложении.

Что делать, если доход превысил лимит в 2,4 млн ₽

Если годовой доход выйдет за пределы 2,4 млн ₽, вы автоматически потеряете право на применение режима НПД. Нужно успеть перейти на другой налоговый режим в течение 20 дней с момента утраты статуса. Иначе после превышения лимита весь доход начнёт облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Оптимальный вариант — перейти в режим ИП на УСН. Ставка налога на УСН для доходов от аренды 6%. Со следующего года можно вернуться на самозанятость, если доход снизится до лимита.

Пошаговая инструкция для перехода к ИП на УСН

Подайте заявление на регистрацию ИП через сайт ФНС.

Выберите УСН как систему налогообложения в заявлении.

Снимитесь с учёта НПД в приложении «Мой налог», если это ещё не произошло автоматически.

Практические советы, как самозанятому сдавать квартиру в аренду

Ценообразование

Правильная рыночная цена поможет быстро найти жильцов. Изучите объявления на Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимости с похожими квартирами в вашем районе. Обращайте внимание на площадь, состояние, этаж, транспортную доступность. Если у вас свежий ремонт, новая мебель и техника, смело ставьте цену выше средней по рынку. Также учитывайте сезонность. Обычно спрос выше в конце лета и начале осени. Стоимость в этот период можно немного повысить.

Проверка арендаторов

Тщательный выбор жильцов — залог сохранности вашего имущества. Обязательно запрашивайте:

Паспортные данные. Убедитесь, что перед вами владелец паспорта, и внесите данные в договор найма.

Место работы и уровень дохода. Это поможет оценить платёжеспособность потенциального арендатора. Желательно, чтобы ежемесячный доход превышал стоимость аренды в 2–3 раза.

Рекомендации. Можно попросить контакты предыдущего арендодателя.

Предоплату и депозит. Требуйте плату за первый месяц аренды вперёд и ещё столько же в качестве залога. Депозит — ваша страховка на случай порчи имущества или долгов за коммунальные услуги. Его возвращают при выселении арендаторов, если соблюдены условия договора.

Оформление арендных отношений

Заключите письменный договор найма жилого помещения с вашим арендатором. Этот документ защитит ваши интересы, если возникнут споры.

В договоре укажите:

паспортные данные обеих сторон;

адрес и характеристики квартиры;

размер и сроки оплаты аренды;

права и обязанности сторон;

условие об уплате налогов.

Защита имущества

При заселении жильцов составьте акт приёма-передачи с фото и видео. Это обязательный документ, который нужно приложить к договору аренды. В нём подробно описывается состояние квартиры, мебели и техники, проводится опись имущества. Это главное доказательство в случае споров о возмещении ущерба. Показания счётчиков тоже стоит зафиксировать в акте, а затем обновлять ежемесячно.

В договоре можно прописать ваши регулярные визиты в квартиру. Например, раз в квартал. Главное — предупреждать о них арендаторов заранее. Лучше сразу наладить с жильцами хорошие отношения и быть на связи. Это поможет быстро решать бытовые проблемы и поддерживать недвижимость в хорошем состоянии.

Квартиру также можно застраховать от рисков аренды. Специальный полис покрывает в том числе ущерб от действий арендаторов. Например, сломанную мебель или затопление соседей снизу по вине жильцов.

Как самозанятому сдавать квартиру посуточно

Сдавать квартиру посуточно в статусе самозанятого тоже законно. Это не считается гостиничными услугами, которыми на НПД заниматься нельзя. В статье 30 жилищного кодекса говорится, что собственник квартиры может сдавать её на короткий срок, если будут соблюдаться права соседей, правила пользования жилыми помещениями, общим имуществом и будут установлены счётчики. Но формулировки в законе размыты, поэтому соседи могут обратиться в суд с требованием признать ваш бизнес гостиничным.

Сервис ДомКлик подсчитал, что на краткосрочной аренде можно заработать минимум в два раза больше, чем на долгосрочной. Но если собственник платит налоги как НПД, сдавать таким образом можно только жильё. Напомним, что апартаменты под это определение не подходят.

Ставка налога на такой доход стандартная для самозанятых — 4% при сдаче физлицам. Но важно помнить: с каждым арендатором нужно заключать договор, а после оплаты выпускать чек в приложении «Мой налог».

Можно сдавать квартиру через сервисы бронирования — Авито, ЦИАН и другие. Они принимают деньги от гостей и переводят их вам за вычетом своей комиссии. Обычно платформа сама выдаёт чек гостю. Но вы как самозанятый должны выдать чек платформе — юридическому лицу — на всю сумму, которую получили. Ставка налогообложения при этом будет 6%.

Возьмите кредит
на развитие бизнеса

Без залога и поручителей, с большим лимитом
и выгодными условиями от Яндекс Пэй

Заполнить заявку

Ограничения и особенности при сдаче квартиры самозанятыми

У самозанятых нет трудового стажа

Если доход от аренды для собственника единственный, он останется без трудового стажа — самозанятость его не формирует. Это приведёт к уменьшению или отсутствию страховой пенсии. Но самозанятые могут добровольно платить взносы в СФР.

Возможность совмещать с другими режимами

Самозанятый может сдавать в аренду недвижимость и при этом работать по трудовому договору. Зарплата на основном месте работы в этом случае не входит в лимит 2,4 млн ₽. С другими видами деятельности на НПД аренду также можно совмещать. Главное — остаться в рамках ограничений по доходу.

Отсутствие онлайн-кассы

Самозанятым не нужна онлайн-касса — приложение «Мой налог» полностью её заменяет. Электронные чеки из него имеют юридическую силу. Чек нужно отправлять арендатору любым удобным способом: файлом, ссылкой или QR-кодом на почту, в мессенджере, по смс.

Штатные сотрудники

Самозанятый не может быть работодателем, это закреплено в законе № 422-ФЗ. Нельзя оформить человека в штат, завести на него трудовую книжку, платить зарплату. Для арендодателя с несколькими квартирами это может быть неудобно, если в одиночку справляться сложно. В качестве альтернативы можно привлекать клининг на аутсорсе, а также управляющие компании — сервисы, которые берут на себя все задачи за определённый процент от дохода, обычно около 20%. Они занимаются поиском арендаторов, уборкой, заселением, решением проблем и техническим обслуживанием квартиры. Среди таких компаний есть как крупные агентства по аренде недвижимости, так и специализированные сервисы доверительного управления.

Самозанятость — оптимальный вариант для уплаты налога с дохода от аренды. Оформить статус может любой собственник, в том числе пенсионер. С помощью НПД можно легально сдавать жильё, платить самый низкий налог из возможных и не бояться штрафов.